最近两年，西安、武汉、杭州、长沙等城市，先后在全国各大城市掀起了轰轰烈烈的“抢人大战”
因为每个城市的总规模基数不太一样，所以单纯的看这座城市净增了多少人口可能不太科学客观
尽管西安力压深圳，人口增速达到4.02%，但还是远远比不上一个城市
它就是珠海，在2018年，成为了全国最受欢迎的人口流入地
背靠粤港澳大湾区、港珠澳大桥两大国家级利好，珠海常住人口规模飙升，去年增速高达7.12%。
如果这个速度保持10年，珠海的人口规模将直接翻倍
通过相关规划我们可以看到，在整个粤港澳大湾区的所有城市中，在最近五年，交通区位变化最大的，也还是珠海
根据媒体最新的消息，从珠海向西，横跨30公里直达广东江门的黄茅海跨海通道项目，将于明年开工建设，总投资138亿元
这条跨海通道一旦完工，可与港珠澳大桥的西延线形成一条对接香港、贯穿珠海、直通江门、辐射粤西的黄金大通道
另外，根据前几天最新的消息，广州地铁18号线延长段，从中山到珠海段，也正式开始招标了
再加上去年10月份通车的港珠澳大桥，珠海正在织一张很密集的网，未来的能级不可小觑
珠海，真的是一座充满着奇迹的城市
01
目前政府对于房产调控的政策密度是很大的，各个政府都在根据自己的实际情况慢慢的调整楼市政策
而我们要做的，就是抓住政策调整的契机，寻找潜在的机会
从2016年10月6日开始，珠海就开启了对外地户籍的限购措施，刚开始的时候是1年，而且还不允许补缴，然后因为整体楼市比较火
到了2017年4月8日又升级了限购措施，直接将外地户籍的购买珠海房子的社保年限，从1年升级成了5年，且不得补缴
大家可以回忆下实行5年社保限购措施的城市还有谁，北京和上海，就连号称限购最严格的长沙，对于外地户籍购房的要求也不过才2年而已，但珠海，直接就是要求5年
这其实就是说明珠海的购买力实在太旺盛了，整个楼市太火了
好消息是，在2019年年初，珠海突然放开了斗门的限购，不要社保，不用落户，随着全国购买力的注入，短短几个月时间内房价直接抬升到1.5万左右，而后随着金湾逐步放开限购，购买力又渐渐的转向了能级更高的金湾
更大的好消息是，就在5月底，珠海又开始对主城区的唐家湾版块放开了限购，同时对于港澳人士，也逐步慢慢放开了可以购买的套数，由原先的可购买1套变成了2套
整个珠海越来越热，关注度也越来越高
02
要分析珠海的板块，首先要说的是横琴
说实话我很久没有看到规格和当初陆家嘴一样高的片区开发了
整个横琴的土地面积为106平方公里，其中住宅仅为20%，这样的基调也就决定了，横琴的开发不再是其他地方的挂羊头卖狗肉的概念式驱动的新区
很显然未来想要去到的地方已经想的很清楚了，横琴目前被定义为“澳门的后花园”、“下一个陆家嘴”，国家对于横琴的重视，从3000多亿的投入可见一斑，横琴也是目前国内政策最好、受重视程度最高的自贸区，被人称为“特区中的特区”
比如澳门的单牌车已经可以自由进入横琴，企业如果在横琴注册，所得税由之前的25%下调至15%，更夸张的是，如果户口在横琴，考澳门大学时还可直接加分
从目前来看这样的政策落地的决心是非常强的
比如中国铁建在2017年10月拍下的一块地，整体的出让条件是非常苛刻的，对拍地后的项目和发展方向做了明确要求，就是总部经济，且对总投资额的要求也直接做了最低40亿的限定
不仅如此，还对后期交付后的具体运营提出了非常具体的要求，从引入企业的数量和纳税情况，都做了明确的说明
我们确实很少见到政府在拍地时提出如此高且明确的要求的，说明了横琴真正知道自己未来的路是什么
也正是因为横琴整个的住宅用地极度稀缺，这也就决定了横琴成为整个珠海的价值高点参照系
正如陆家嘴对于上海一样，最贵的永远都会是最贵的
03
第二个需要重点说的板块是斗门。
说实话也是大家最近关注比较多的板块
为啥，理由也很简单，就是斗门的价格基数低，最近的涨幅还是比较明显的，所以有不少朋友开始关注这个区域
图片来源：世联行斗门
在2018年的成交均价在1.5万左右，不管是供应量还是成交量，都是珠海最大的区域，占据了74%的比例
图：2019年第一季度珠海各版块新房成交比
成交量这么大，理由其实非常简单，就是因为斗门前期是整个珠海限购政策首先松绑的地方，所以全国的购买力开始注入斗门
所以斗门的热销在我眼里不代表购买力认可斗门，而是代表购买力对珠海的认可，而珠海对外敞开的大门是在斗门，仅此而已
而且基于前期的概念炒作，斗门的价格在最近几个月发生一定程度的提升，存在着价格被透支的可能
而与此同时，金湾的下一轮发展似乎比斗门更强
对于金湾版块而言，首先值得肯定的是，他不论现状还是未来的潜力都会比斗门要好，未来的机会主要存在于两个方面：
金湾去年版块内楼盘的整体去化率达到了36%，是四个版块里面去化率最高的版块
最根本的原因是金湾的产业越来越完善，吸引到的人才也越来越多
作为金湾版块的核心区域，金湾航空新城自然也受到了最多的瞩目，房价也是整个金湾片区最高的，差不多在2.5-3万/㎡
04
最后说说香洲。
香洲是传统意义上的老城区，开发的比较早，因此配套也比较成熟，该区域大部分新房的均价在3万多
图片来源：世联行
老城区的话因为规划已经确定了，没什么大发展了，因此我们需要重点关注另一个重点区域，唐家湾。
唐家湾原先与主城之间隔着凤凰山，2012年11月，凤凰山隧道通车后，一下子就打通了整个唐家湾的“任督二脉”
注：图片来源于网络
05
很多朋友最近经常会问我在珠海投资的建议
有几个基础概念需要大家明白：
横琴未来一定是珠海的价值参照系，他就是住宅的价值标杆。但是横琴未来的价值变现依然集中在长线持有上，毕竟前期概念有所透支，而后期的人口导入为租赁市场注入很多活力
斗门和金湾最大的优势就是价格便宜。只要价格还在低位，并且和横琴整体的联动越来越紧密，包括土地出让的配合，未来的价格提升还是很明显的
而香洲和唐家湾最大的优势就是人口优势和区域成熟度，也是投资来说风险最小的板块
当然对于投资来说，一切都需要实地去看，因为虽然板块价值已经明确，不同项目之间的落差依然存在，机会和坑也同样同时存在
从5月份开始，我们每个月都会组织珠海看房团的活动，粉丝好评如潮，气氛热烈
前面很多朋友因时间安排的问题，还没有参加的，没有关系，我们将在8月底组织珠海楼市品鉴看房团活动，对这个城市有兴趣的朋友不妨参与一下，亲身感受下这个时代下最大的红利
此次活动值得前往的原因有
有兴趣的朋友可以加我们客服v❤️：yoyo_lisa，后续活动将点对点通知，不再另行发布。活动名额，30人，报满截止，活动团费800元，含两天住宿和四餐。若有疑问可以咨询我们的客服v❤️：yoyo_lisa
报名成功后，我们将第一时间与您取得联系，与您沟通具体的行程安排。
我们珠海见
